Главная | Правовое регулирование договора аренды земли

Правовое регулирование договора аренды земли

Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды обязательственное право.

Удивительно, но факт! При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

Аренда - это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире. Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме ст. N ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации если иное не установлено законом.

Земельный кодекс РФ в ст. Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания конкретного срока, то есть на неопределенный срок. В последним случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, но для того предупреждения законом или договором может быть установлен и другой срок ст.

Преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники зданий строений и сооружений, расположенных на чужом земельном участке п.

Кроме того, арендатор не имеет право заключить договор аренды на новый срок, если имеют место обстоятельства, перечисленные в ст.

Удивительно, но факт! Необходимо было также расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров.

В то же время п. Надо ли понимать это разрешение лишь ограниченному перечню лиц-арендодателей или таковыми могут быть и лица, уполномоченные законом и собственником?

На наш взгляд, при определении круга граждан, способных выступать в роли арендодателей, следует придерживаться положений ст. Например, Земельный кодекс РФ допускает законного представителя несовершеннолетнего наследника в качестве арендодателя по передаче в аренду унаследованного земельного участка1Согласно ст. Таким образом, по нашему мнению, содержание п. Публично-правовые образования, обладающие публичной государственной и муниципальной собственностью в силу закона, вправе выступать арендодателями земельных участков с соблюдением порядка процедуры , предусмотренного ст.

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в случаях и в порядке, предусмотренными федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, от их имени и по специальному поручению могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане п.

В настоящее время функции управления федеральной собственностью выполняет Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом. В соответствии с Положением о данном агентстве, утвержденным постановлением Правительства РФ от 27 ноября г. К таковым функциям, в частности, относятся: На уровне субъектов Российской Федерации аналогичные функции в отношении земельных участков, относящихся к государственной собственности субъекта Федерации выполняют соответствующие структуры субъекта Федерации.

Так, например, Главное управление государственного имущества Воронежской области осуществляет в качестве арендодателя передачу в аренду земельных участков, включая участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности области, заключает договоры аренды и дополнительные соглашения этих земельных участков и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в черте города Воронежа, рассчитывает арендную плату за земельные участки, ведет реестр договоров, осуществляет контроль за исполнением условий таких договоров и поступлением платежей по ним, проводит соответствующую претензионную работу, участвует в судебных заседаниях по взысканию долга по арендным платежам за земельные участки областного уровня.

Как известно, государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. В свою очередь, земельная государственная собственность имеет два уровня: В целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности Федеральным законом от 17 апреля г.

В аналогичных целях к собственности субъектов Российской Федерации относятся: Помимо государственной собственности в нашей стране существует и муниципальная земельная собственность ч.

Как отмечено в ст. В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований. В целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся: Изданные Правительством РФ до 1 июля г.

Действие Федерального закона от 17 июля г. Распоряжение неразграниченными землями осуществляется за рамками Земельного кодекса РФ — в соответствии с переходными положениями Федерального закона от 25 октября г.

Несмотря на известную презумпцию государственной собственности, распоряжение такими землями осуществляют органы местного самоуправления. В последнее время существенно изменены положения действующего законодательства относительно полномочий государственных и муниципальных органов по распоряжению земельными ресурсами, включая предоставление земельных участков в аренду и взимание арендной платы.

Данным Законом право распоряжения включая предоставление в аренду неразграниченными государственными землями предоставлено: Законами субъектов РФ право распоряжения неразграниченными государственными землями может быть предоставлено: Районные, городские, поселковые, сельские Советы потеряли право определять порядок распоряжения и предоставления земельных участков на подведомственных им территориях, а поселковые, сельские администрации лишились права взимать плату за землю.

Этими полномочиями названные субъекты земельного права обладали на основании п. Полномочия по взиманию платы за землю сохранены у администраций городских поселений и муниципальных районов. В соответствии со ст.

Правовое регулирование аренды земельных участков и судебная защита прав ее участников

В переходный период законами субъектов РФ может быть предусмотрено решение вопросов местного значения вновь образованных поселений органами местного самоуправления муниципальных районов. С 1 июля г. В то же время новая редакция п. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, — в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст.

В случае обнаружения недостатков передаваемого в аренду земельного участка ст. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок, без обнаруженных недостатков, или произвести за свой счет улучшение земельного участка если это, конечно, возможно.

Если требования арендатора удовлетворяются не полностью или сумма удержанных им из арендной платы расходов не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения их непокрытой части. Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок сервитут, право залога , то арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех таких правах третьих лиц.

Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков ст. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора ст.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя ст.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества ст. Договор аренды широко применяется как в государственном, так и частном секторе.

Развитие института аренды требует усиления землеустроительной службы в силу усложнения земельных отношений в новых экономических условиях по действующему российскому законодательству[62].

Аренда земельных участков на территории РФ регулируется рядом нормативно-правовых актов, что позволяет делать вывод о том, что правовое регулирование названного вида аренды имеет комплексный характер. Исходя из положений ст.

Удивительно, но факт! Максимальный срок аренды, равный 1 году, содержится в специальной норме, регулирующей передачу земельного участка в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ, — в п.

Возможно его заключение на определенный и так же на неопределенный срок бессрочно [63]. По договору аренды арендодатель должен предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование,а арендатор при прекращении аренды — вернутьарендодателю арендованный участок.

Таким образом, аренда — это срочное, возмездное пользование, предусматривающая возврат арендованного имущества. Последнее положение предусмотрено в ст.

Собственник земельного участка оставляет за собой право распоряжения имуществом, в случае передачи данного участка в аренду. Арендатор приобретает право владения и пользования в том случае, если им будут соблюдены все те требования, которые установленны законодательством и договором аренды.

Аренда земельных участков

Отношения по поводу аренды конкретного земельного участка оформляются договором между арендатором и арендодателем. Договором аренды земельного участка признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенный земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование ст.

Удивительно, но факт! Корнеев вполне обоснованно полагает, что нормы статей , ЗК РФ, содержащие правила о проведении аукционов лишь для специальных случаев для предоставления участков при жилищном строительстве и комплексном освоении в целях жилищного строительства пользуются приоритетом по сравнению с нормами вышеназванных правительственных Правил, обладающих универсальным характером25Корнеев А.

Арендатор как пользователь приобретает по закону и в соответствии с договором аренды право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли ст. За арендодателем остается право получения арендной платы и распоряжения земельным участком при соблюдении законных прав арендатора. Арендатор самостоятельно и беспрепятственно хозяйствует на земельном участке[64].

Договор аренды земельного участка рассматривается как комплексный правовой институт, который позволяет рассматривать его в качестве самостоятельного договора, применяемого в сфере земельных правоотношений. В соответствии со ст. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных ее видов: Разграничение данных договоров осуществляется главным образом по предмету объекту аренды, но учитываются и другие моменты: Гражданский кодекс РФ, являясь актом прямого действия, предусматривает вместе с тем возможность применения в определенных случаях других законодательных и иных правовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений, имеющих специфику.

Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков, содержатся в главе 17 ГК РФ ст. О праве передачи земельных участков в аренду говорится также в ст. В Земельном кодексе РФ вопросы аренды регулируются главой IV посвященной различным видам пользования землей. Сдача в аренду участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, путем проведения конкурсов и аукционов.

По результатам торгов, на которые выставляется право на аренду земельного участка, составляется протокол, являющийся основанием для заключения договора аренды с победителем конкурса аукциона. Договор подлежит оформлению в течение 5 дней после подписания протокола см.

За арендатором участка закреплены довольно широкие права по распоряжению им в период действия договора: Условия аренды и выкупа земельных участков, на которых находятся приватизированные объекты недвижимости, определяются Законом о приватизации ст.

Законодательство об аренде Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. Исходя из определения можно выделить две основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача предоставление определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование или только пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности.

Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи.

В-третьих, договор аренды всегда возмездный: Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения оформления договора , в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику ст.

По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений.

При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ.

Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам с условием использования их для проживания граждан, как правило работников соответствующей организации.

Но в этом случае отношения между сторонами - арендодателем и юридическим лицом - будут строиться по модели договора аренды. Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы.

Это выгодно для обеих сторон. Начавшиеся в конце х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого периода тенденции.

Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. В период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота.

Такое положение становилось неприемлемым.

Удивительно, но факт! ЗК, устанавливая нормы гражданского права, внедряется в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, хотя, в свою очередь, земельное законодательство регулирует земельные отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории ч.

Необходимо было также расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду. Аренда земли по российскому законодательству: Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду ст.

Однако это противоречит п. Договор аренды земельных участков: В настоящее время существуют договоры аренды и право аренды, возникшее из самого договора и принадлежащее арендатору.

Удивительно, но факт! Корнеев вполне обоснованно полагает, что нормы статей , ЗК РФ, содержащие правила о проведении аукционов лишь для специальных случаев для предоставления участков при жилищном строительстве и комплексном освоении в целях жилищного строительства пользуются приоритетом по сравнению с нормами вышеназванных правительственных Правил, обладающих универсальным характером25Корнеев А.



Читайте также:

  • Ст о лишении родительских прав