Главная | Альтернативная сделка с недвижимостью

Альтернативная сделка с недвижимостью

Если это обмен с переездом, например, в другой регион, то нужно организовать правильный порядок подписания и регистрации документов на объекты, предоставление документов в определенные сроки, подписание актов передачи объектов. Учесть и перечислить все разнообразие вариантов альтернативных сделок не представляется возможным.

Но, судя по моему двадцатилетнему опыту работы, без помощи квалифицированного риелтора большая часть так называемых альтернатив не состоялась бы. Если нанимать себе помощника в этом нелегком деле, следует внимательно изучить его квалификацию: И нужно обязательно заключить письменный договор, в котором будут указаны все этапы взаимодействия, стоимость и порядок оплаты комиссии, обязанности и права сторон.

Правильно будет заключить не два договора, на продажу и покупку, а один — на поиск покупателя, продажу и подбор с одновременной покупкой жилья.

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой? Альтернативная сделка — операция с недвижимостью, при которой собственник объекта продает свой и одномоментно покупает другой объект. Для того чтобы получить возможность купить новую квартиру, собственнику нужно продать уже имеющееся жилье. Стоимость услуг риелтора при проведении подобной сделки выше, нежели организация стандартной продажи. Если говорить о преимуществах, тот тут стоит рассматривать с нескольких сторон.

В любом случае это выгодно продавцу. Так, многим кажется, что если они продали квартиру дешевле, а себе купили с доплатой, они ничего не получили, а наоборот, потратились. Соответственно, при отрицательном сальдо ничего платить не надо.

Прямая продажа квартиры (свободная)

Такой подход является ошибочным и чреват проблемами с налоговыми органами. Дело в том, что с позиции фискальных служб сделки по покупке и продаже не взаимосвязаны, а значит, рассматриваются по отдельности, вне зависимости от того, в одном налоговом периоде они заключаются или есть существенный временной разрыв. Лучшее время для альтернативщиков Наиболее подходящим для альтернативных сделок является период, когда цены на недвижимость стабильны, и нет резких скачков курсов валют.

Если происходят резкие колебания, кто-то из участников может начать нервничать и выдвигать новые требования, спешно искать другие варианты. Если начинаются недоразумения, систематические нарушения договоренностей, либо возникают малейшие сомнения в подлинности документов, стоит отказаться от сделки, сначала продав жилье, а после этого купив новую, или найти иную альтернативу.

Вместо заключения Итак, при всех сложностях и рисках для многих наших сограждан альтернативная сделка является наиболее приемлемым способом решения квартирного вопроса. Успешность ее проведения напрямую зависит от верного планирования, тщательной проверки документов и согласованности действий всех участников. В реальности на рынке недвижимости в крупных городах в прямой продаже чаще всего можно встретить лишь однокомнатные и двухкомнатные квартиры.

Расчеты при помощи банковских ячеек в альтернативных сделках Передача денег при заключении альтернативной сделке либо в цепочке квартир, как правило, осуществляется наличными с использованием в банке сейфовых ячеек. Для учета интересов сторон арендуют одновременно от двух и более ячеек, и заключают соглашения об условиях доступа к каждой ячейке. В большинстве случаев продажа одной квартиры с дальнейшей покупкой другой альтернативной осуществляется с доплатой или, наоборот, с выплатой разницы в цене.

В таком случае для расчетов в банке арендуются две ячейки — одна потребуется для основной суммы, а другая для доплаты. Специфические риски альтернативной сделки Кроме типовых рисков, которые характерны для обычных сделок по продаже или приобретении квартиры, при выстраивании альтернативной сделки дополнительно могут появиться риски, связанные с организацией данного комплексного процесса. Но не стоит их бояться, необходимо всего лишь тщательно подойти к процедуре подготовки данного мероприятия.

В альтернативных сделках в цепочке квартир принимает участие одновременно несколько собственников недвижимости. В случае банальной несогласованности действий между сторонами может стать причиной разрыва всей сделки.

Чтобы избежать этого, необходимо многократно и в мельчайших подробностях проговорить все условия сделки и последовательность каждого действия. Дарение недвижимости, несмотря на безвозмездный характер операции, является сделкой, а согласно закону любые сделки между опекаемым и опекуном неправомерны. Передача квартир в альтернативных сделках Передача недвижимости в плане фактического переезда осуществляется в направлении, обратном передвижения денежных средств.

И за ним уже по цепочке заселяются остальные участники. Рост рисков при альтернативной продаже Риски при альтернативных сделках растут пропорционально увеличению цепочки, об этом всегда необходимо помнить и трезво оценивать существующие обстоятельства, а также факторы, которые потенциально могут привести к появлению еще каких-либо обстоятельств.

Удивительно, но факт! Он ничего не теряет — ни время, ни деньги.

Эти риски усиливают напряжение между участниками сделки и влияют на их взаимоотношения, так как каждый из новых участников вносит собственные ожидания и свою степень неудовлетворенности условиями. Возникновение каждого сложного вопроса сопровождается риском отказа от сделки со стороны любого участника, соответственно, растет риск разрушения цепочки, что влечет за собой невозможность проведения сделки.

Заключение Несмотря на присутствие определенных сложностей в альтернативных сделках, такой формат отношений может не только оказаться наиболее выгодным, но также единственно возможным путем поменять квартиру. Многие граждане, которые желают как-то решить свои жилищные вопросы, просто не обладают достаточной суммой денег, а также возможностью каким-то образом эти деньги привлечь банковский заем, пр.

Удивительно, но факт! Если стоимость недвижимости равнозначная, то денежный обмен не совершается; Быстрое новоселье без перерыва на временную аренду квартиры.

Соответственно, срок регистрации короче, а риск частичной регистрации или отказа — ниже. Проведение альтернативной сделки лучше доверить профессионалам. Потому что в данном случае, количество документов, которые нужно проверить на подлинность больше. Поскольку сделка может сорваться именно из-за некомпетентности её участников в этом вопросе, желательно нанять специалиста, который и решит проблему с документацией.

Читайте по теме

Каждому заинтересованному в сделке лицу надо выбрать из нескольких предложенных риелтором квартир наиболее подходящих вариантов. Потому не удивительно, что процедура нуждается в сопровождении. В риэлтерской практике нередки случаи, когда одновременно подписывается пять и больше договоров.

Участники сделки должны практически постоянно быть на связи, оговаривая условия, нюансы получения денежных средств и оформления документов.

Типы сделок и уровни сложности

Конечно, привлечение специалиста потребует дополнительных финансов, но сама возможность сразу же безопасно получить дом намного выгоднее, чем отдавать средства за аренду недвижимости, увеличивая шансы потратить львиную долю денег до осуществления покупки.

Плюсы и минусы Не удивительно, что в этом виде имущественных сделок есть свои недостатки и достоинства. Рассмотрим для начала положительные стороны: Если стоимость недвижимости равнозначная, то денежный обмен не совершается; Быстрое новоселье без перерыва на временную аренду квартиры.

Когда с помощью альтернативной сделки покупается квартира наивно рассчитывать, что в этом процессе нет недостатков. Вот некоторые из них: Затем необходимо внести задаток см. Как составить договор задатка за понравившуюся вам недвижимость. Он должен быть идентичным той сумме, которую вы получили в качестве предоплаты за ваше жильё.

Удивительно, но факт! Альтернативная сделка с недвижимостью — это фактически обмен квартирами, оформленный через договор купли-продажи.

Желательно, чтобы все условия сделки были одинаковыми для всех участников процесса купли-продажи. Это позволит учесть финансовые интересы всех сторон и избежать потерь в случае непредвиденных форс-мажорных обстоятельств. Когда все условия детально согласованы, назначается дата совершения сделки, опять же устраивающая всех участников.

Расчёт производится через депозитарные ячейки. Каждый кладёт в отдельную ячейку полагающуюся к оплате сумму. То есть фактически расчёт производится, когда все участники стали официально оформленными владельцами нового жилья. Риски пострадать от мошенников и остаться без жилплощади при подобном механизме продажи и приобретения жилья — минимальны. На самом деле пакет документов не меняется, когда вы продаёте свою и покупаете другую квартиру, но в данном случае всё происходит одновременно.

Вам нет необходимости хранить или размещать где-либо средства, полученные от продажи жилья до покупки новой квартиры. При обычной продаже могут возникнуть временные промежутки, когда приходится подыскивать жильё в аренду, так как квартира, соответствующая требованиям, ещё не найдена. При альтернативной сделке гораздо легче согласовать сроки освобождения продающихся квартир, и есть возможность сразу же переехать в новое жильё. Альтернативная сделка имеет и недостатки. К ним можно отнести сложность самой операции, особенно когда в цепочке задействовано большое количество продаваемых и покупаемых объектов.

Подготовительный период может растянуться до года.

Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)

Хотя сами участники процесса не испытывают от этого неудобств, так как продолжают проживать в своих квартирах. Какие есть риски при альтернативной сделке? Это может быть связано как с некорректно предоставленными документами на квартиру, так и с человеческим фактором.

Довольно сложно согласовать с большим количеством людей все условия: Успех доскональной проверки и подготовки документов, чёткого взаимодействия сторон на всех этапах во многом зависит от профессионализма риелтора. Изучайте рекомендации фирм, занимающихся недвижимостью, и выбирайте только настоящих профессионалов.

Без компетентной помощи, кроме затраченных сил и времени на поиски недвижимости, сбор и подготовку документов, вы можете пострадать финансово — ведь оформление всех бумаг тоже стоит денег. Облагается ли налогом альтернативная сделка с квартирой? Если есть документы на приобретение альтернативной недвижимости, то облагаться налогом будет только разница между большей стоимостью продаваемого объекта и суммой, потраченной на покупаемое жильё. При идентичной сумме, полученной при продаже и израсходованной на покупку, налог не платится.

Собственник продает имущество, которым владел им 2 года.

Удивительно, но факт! Например, многие люди полагают, что при продаже квартиры, стоимостью за один миллион рублей, и при приобретении альтернативного варианта с доплатой за 1,2 миллиона рублей, то сальдо дохода за один налоговый период будет считаться отрицательным, потому что дохода не было, соответственно, и налоги платить не нужно.

Стоимость объекта недвижимости 2 года назад обошлась ему в 5 миллионов рублей. Затраты на приобретение жилья составили 4. Рассчитаем доход, облагаемый налогом: Объект недвижимости был продан за 3.

Суть альтернативной сделки и типы участников

Документально подтвержденные расходы на приобретение и ремонтные работы имущества составили 3. В данном случае сумма налога равняется 0, так как затраты превышают доходы.

Удивительно, но факт! Что касается денег, то их никто и никому не платит — сумма фиксируется только в договоре; Неравноценный обмен.

Кому подходит альтернативная сделка? Два собственника, которые договорились о том, что хотят обменять квартиры, могут подписать договор мены, и это не будет альтернативной сделкой. Но на практике таких договоров заключается очень мало. Если речь идет о разъезде, съезде, покупке квартиры в новостройке вместо старого жилья и если просто в сделке участвуют больше, чем два собственника, то они подписывают уже договоры купли-продажи.

Сложнее всего проходят сделки по съезду в одну квартиру, так как найти покупателей одновременно для нескольких объектов непросто.

Удивительно, но факт! Тем более что услугу оценки предоставляют либо совсем бесплатно, либо за символическую цену; Поиски покупателя.

Выходом может стать услуга срочного выкупа, которую предлагают крупные агентства, но в цене вы точно прогадаете. С чего начать покупку вторичного жилья? Документы при покупке квартиры: Как обеспечить безопасность сделки? Покупателям и продавцам следует обратить особенное внимание на физическое и душевное здоровье участников сделки. Как ни цинично звучит, но если один из собственников находится при смерти, нужно иметь в виду, что это звено в цепочке договоров купли-продажи может выпасть.

Не ввязывайтесь в сделку с человеком, страдающим алкоголизмом, или хотя бы отправьте его к врачу перед подписанием договора. Храните у себя копию справки, подтверждающую его дееспособность, чтобы сделку впоследствии не аннулировали.

Особенно внимательно относитесь к ситуациям, когда продавец действует по доверенности, — постарайтесь все-таки встретиться с собственником, чтобы он подтвердил свое намерение продать жилье. При альтернативных сделках во всех договорах купли-продажи прописывают условие, что все они должны быть зарегистрированы одновременно. Если кто-то из участников цепочки возражает против этого пункта, насторожитесь. Отказывайтесь от сделки, как только у вас появляются сомнения и в подлинности документов.

Ещё вопросы

Дважды проверяйте юридическую чистоту квартиры, которая оформлена в собственность в начале х — при приватизации в те годы могли нарушаться права детей или временно выписанных граждан, а теперь они могут предъявить претензии вам как новому владельцу.

Если квартира последнее время несколько раз перепродавалась, это тоже тревожный знак. Стоит ли выходить из игры? Конечно, стоит, если вы понимаете, что быстрее и выгоднее сначала продать квартиру, а потом купить новую, не ввязываясь в альтернативную цепочку сделок со сложной системой расчетов. Когда лучше заключать сделку?



Читайте также:

  • Список документов для оформления материнского капитала для ипотеки
  • Возврат ндфл при покупке автомобиля в 2017 году